صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
اخیراً گزینه‌ی سرمایه‌گذاری در بازار ملک از طریق بورس، توجه بسیاری را به خود جلب کرده است. ابزارهای مالی مختلفی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و خرید متری زمین، این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌آورد تا در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند
در این مقاله که بخشی از مجموعه مقالات آموزشی کارگزاری آرمان تدبر است، به معرفی صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوان یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری در مسکن از طریق بورس می‌پردازیم. از شما دعوت می‌کنیم تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات همواره جذاب بوده و صندوق‌های املاک، ابزاری کارآمد برای مدیریت این نوع دارایی‌ها و بهره‌مندی از سود potentiel بازار مسکن ارائه می‌دهند. این صندوق‌ها، فرصت مشارکت در پروژه‌های عظیم را برای سرمایه‌گذارانی فراهم می‌سازند که به‌تنهایی قادر به ورود به چنین پروژه‌هایی نیستند.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT)، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری بسته محسوب می‌شوند که با تجمیع سرمایه‌های کوچک، در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. سود سرمایه‌گذاران از دو طریق اجاره و افزایش ارزش ملک تأمین می‌شود. طبق مقررات، حداقل نود درصد درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری، پس از کسر هزینه‌ها، به‌صورت ماهانه، فصلی یا سالانه بین سهامداران توزیع می‌شود. مدیر صندوق موظف است حداقل شصت درصد دارایی‌ها را به فعالیت اصلی صندوق، حداکثر سی و پنج درصد را به اوراق بهادار مرتبط (مثل اوراق مشارکت، رهنی، اجاره، صندوق زمین و ساختمان) و حداکثر پنج درصد را به سهام شرکت‌های ساختمانی اختصاص دهد. همچنین، خرید املاک برای صندوق مشروط به ضوابط خاصی است که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.
بازدهی صندوق های املاک و مستغلات چگونه است؟
صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک، عمدتاً منابع خود را به خرید ملک و اوراق بهادار مرتبط با آن اختصاص می‌دهند و بازدهی آنها عموماً با نوسانات بازار مسکن هماهنگ است. این صندوق‌ها فرصتی ایده‌آل برای افرادی فراهم می‌کنند که توانایی مالی خرید مستقیم ملک را ندارند، اما می‌خواهند از مزایای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، از جمله درآمد مستمر، بهره‌مند شوند. سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها به افراد امکان می‌دهد با سرمایه‌ای محدود، سهمی از یک ملک را در اختیار گرفته و از سود حاصل از آن منتفع گردند.
شایان ذکر است که بازده این نوع صندوق‌ها متأثر از عوامل متعددی مانند وضعیت بازار مسکن، میزان اجاره‌بها، نرخ بهره و سایر شرایط اقتصادی و بازار است. بنابراین، ثبات و یکسانی بازدهی این صندوق‌ها قابل تضمین نیست.
مزایای صندوق های املاک و مستغلات
سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک علاوه بر سودآوری همسو با نوسانات بازار مسکن، مزایای دیگری نیز ارائه می‌دهد.صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) مزایای متعددی برای سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهند. سود حاصل از این صندوق‌ها، مشمول معافیت‌های مالیاتی قابل توجهی است که سودآوری سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. همچنین، نقدشوندگی بالای سهام REITs، به ویژه آنهایی که در بورس معامله می‌شوند، امکان خرید و فروش آسان و سریع را فراهم می‌کند. از دیگر مزایای این صندوق‌ها، تنوع‌بخشی به سبد سرمایه‌گذاری با پوشش طیف وسیعی از املاک غیرمسکونی مانند هتل، مراکز خرید، و ساختمان‌های صنعتی و تجاری است که ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها توسط تیم متخصص، مزیت دیگری است که انتخاب، خرید، فروش و مدیریت بهینه سهام را تضمین می‌کند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران از توزیع منظم سود، معمولاً ماهانه، بهره‌مند می‌شوند. در نهایت، REITs به سرمایه‌گذاران کوچک امکان ورود به بازار بزرگ املاک و مستغلات و مشارکت در پروژه‌های عظیم را که به طور مستقل قادر به دسترسی به آنها نیستند، می‌دهد.
صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن
در حال حاضر، تنها صندوق سرمایه‌گذاری مختص به بخش املاک و مستغلات در ایران، صندوق “ارزش مسکن” است. این صندوق قابل معامله (ETF) تحت نظارت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری، فعالیت خود را از 15 آبان 1401 آغاز کرده است.
سرمایه‌گذاری در این صندوق، مشابه سایر ETFها، نیازمند کد بورسی و دسترسی به سامانه‌های معاملاتی است. خرید و فروش واحدهای این صندوق، همچون سهام، با تسویه دو روز کاری (T+2) انجام می‌شود و سرمایه‌گذاران می‌توانند پس از دو روز کاری، وجه حاصل از فروش خود را دریافت کنند.
ارزش کل دارایی‌های صندوق “ارزش مسکن” در 7 آذر 1403 ، بالغ بر 1,111 میلیارد ریال بوده است. این اطلاعات از وب سایت fipiran به دست آمده و اطلاعات تکمیلی را در تصویر زیر مشاهده می نمایید.
صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) چگونه کار می‌کند؟
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، راهکاری هوشمندانه برای مدیریت ریسک نوسانات بازار مسکن و بهره‌مندی از سود بالقوه آن ارائه می‌دهند. این صندوق‌ها، سرمایه‌های خرد را تجمیع کرده و با ایجاد پرتفوی متنوع در بخش املاک، امکان سرمایه‌گذاری غیرمستقیم و کم‌دردسر در این بازار را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند.
پس از اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، این صندوق‌ها فعالیت خود را با تمرکز بر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات آغاز می‌کنند. خرید، فروش و اجاره املاک، محور اصلی فعالیت آن‌هاست و سود حاصل از اجاره بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌شود.
علاوه بر این، صندوق‌های املاک می‌توانند با دریافت تسهیلات و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و سهام شرکت‌های ساختمانی بورسی، سبد سرمایه‌گذاری خود را متنوع‌تر کنند. همچنین، وجوه مازاد می‌تواند در سپرده‌ها و گواهی‌های سپرده بانکی سرمایه‌گذاری شود. در نهایت، بازده این صندوق‌ها عموماً با بازده حاصل از سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار مسکن قابل مقایسه است.
ویژگی‌های صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) ابزارهایی بورسی هستند که با دو مشخصه اصلی شناخته می‌شوند: مدیریت پرتفویی متنوع از املاک شامل زمین، مراکز تجاری، ساختمان‌های مرتفع و سایر دارایی‌های مشابه؛ و توزیع سود حاصل از سرمایه‌گذاری میان سهامداران. این سود می‌تواند به صورت ماهانه، فصلی یا سالانه پرداخت شود. طبق ضوابط جاری، حداقل نود درصد از درآمدهای ناشی از اجاره این املاک‌ها و همچنین سود حاصل از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار متعلق به صندوق، پس از کسر هزینه‌ها، بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌گردد.
ویژگی املاک سرمایه‌گذاری شده در صندوق REITs
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، برای تضمین سودآوری و حفظ ارزش سرمایه، املاکی با ویژگی‌های خاص را انتخاب می‌کنند. این ویژگی‌ها شامل موقعیت مکانی در ایران، سند رسمی و شفافیت حقوقی کامل ملک می‌شود. همچنین، دارا بودن گواهی پایان کار معتبر و منطبق با ضوابط ساخت‌وساز ضروری است. کاربری ملک (تجاری، مسکونی، اداری و…) باید مشخص و قانونی بوده و تغییر آن منوط به اخذ مجوز باشد. انتقال مالکیت باید بدون هیچ محدودیتی ممکن باشد و ملک نباید در رهن یا وثیقه باشد. علاوه بر این، ملک نباید هیچگونه مشکل قانونی، قراردادی یا قضایی داشته باشد و تناسب بنا و زمین نیز الزامی است.
انواع صندوق های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک، که با شاخص NAREIT REIT شناخته می‌شوند، به سه دسته اصلی تقسیم‌بندی می‌گردند: سهامی، رهنی و ترکیبی. در ادامه به تشریح هر یک از این انواع صندوق های سرمایه گذاری خواهیم پرداخت.
– صنـدوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)
این صندوق‌ها، با تمرکز بر دارایی‌های مولد در حوزه املاک، به کسب درآمد از طریق مالکیت و مدیریت آنها می‌پردازند. فعالیت‌های این صندوق‌ها طیف وسیعی از خدمات از جمله اجاره، تعمیرات، نگهداری و ساخت‌وساز را در بر می‌گیرد و به مستأجران نیز خدمات ارائه می‌دهند. وجه تمایز اصلی این صندوق‌ها با شرکت‌های فعال در حوزه املاک و مستغلات، درآمدزایی آنها از طریق خرید، ساخت، نگهداری و اداره املاک است، در حالی که شرکت‌های مذکور سود خود را از فروش املاک به دست می‌آورند.
– صنـدوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات رهنی، عمدتاً منابع خود را به صورت مستقیم، از طریق اعطای تسهیلات مالی به مالکان و شرکت‌های فعال در حوزه املاک، به کار می‌گیرند. همچنین، این صندوق‌ها به شکل غیرمستقیم و با خرید اوراق بهادار رهنی و وام‌های دارای پشتوانه ملکی نیز سرمایه‌گذاری می‌کنند.
– صـندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)
صندوق‌های سرمایه‌گذاری مورد بحث، بر دارایی‌های ملموس و فیزیکی تمرکز دارند و سبد سرمایه‌گذاری آنها شامل املاک و مستغلات و اوراق بهادار مربوط به این حوزه می‌شود. فعالیت اصلی این صندوق‌ها در بخش‌های مختلف بازار املاک و مستغلات، از جمله مجتمع‌های مسکونی، مراکز خرید، بیمارستان‌ها، ساختمان‌های اداری و هتل‌ها متمرکز است.
نحوه خرید صندوق املاک و مستغلات
دو راه برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات وجود دارد: معامله در بورس مانند سهام (ETF) و صدور و ابطال واحدها. روش ETF به دلیل سهولت معامله، محبوبیت بیشتری دارد.
برای خرید و فروش صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس، نیاز به کد بورسی و کد معاملاتی دارید. پس از یافتن نماد صندوق مورد نظر، میتوانید واحدهای آن را مانند سهام خریداری یا بفروشید. پس از تطبیق قیمت سفارش، واحدها به پرتفوی شما اضافه می‌شوند. در فروش، وجه حاصل از معامله پس از دو روز کاری به حساب بانکی شما منتقل می‌شود (T+2).
در روش صدور و ابطال، واحدهای صندوق بر اساس امیدنامه و اساسنامه آن خرید و فروش می‌شوند. لازم به ذکر است که کارمزد معاملات صندوق‌های املاک و مستغلات، 0.00018125 درصد از کل سرمایه گذاری است.
برای خرید انواع صندوق سرمایه گذاری میتوانید از پلتفرم معاملاتی کمان که یکی از سامانه های کارگزاری آرمان تدبیر است استفاده کنید.
